un tercio de las capitales de provincia ya no cumple «la norma del 35%»

Las hipotecas no solo asfixian a quienes deciden comprarse una casa en las ciudades más populosas y con mercados tensionados, como Madrid, Barcelona o Málaga. El esfuerzo de cumplir con el banco supera el umbral de lo «razonable» en otros muchos municipios del país. Bastantes, de hecho. Para ser precisos y según el último análisis de Tinsa, en un tercio de las capitales de provincia españolas las familias destinan más dinero del aconsejable a afrontar el pago de sus casas.

Es más, hay media docena de ciudades repartidas por el país en las que, de media, comprar una casa absorbe más de la mitad de la renta disponible.

¿Cuánto cuesta comprar una casa? Esa es la pregunta que se han hecho los técnicos de Tinsa tomando la palabra «costar» en su sentido más amplio. Al hacer sus cálculos, tuvieron en cuenta tanto el precio de la vivienda medido en euros por metro cuadrado (€/m2), como su valor «cualitativo»; es decir, en qué medida la compra de un apartamento supone una losa sobre la economía de los hogares.

¿Cómo lo hicieron? Calcularon el «esfuerzo teórico anual», el porcentaje de renta dedicado por los hogares a pagar la primera cuota anual de sus hipotecas. Claro está, no todos los compradores son iguales, quieren comprar el mismo tipo de casa, tienen los mismos ahorros y demandan la misma cantidad al banco.

Para hacer sus cálculos manejables y lograr un dato representativo, en Tinsa hicieron cuentas basándose en un caso muy concreto: un hogar estándar que firma una hipoteca por el 80% del precio de una apartamento. En sus propias palabras, el ratio «simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales». Hay ocasiones en las que al calcular ese indicador se incluyen todos los gastos asociados a hacerse con la propiedad.

¿Y qué averiguaron? Que hay muchas ciudades en las que los compradores dedican más de lo aconsejable a pagar sus casas. Y que ese problema no se limita a urbes como Madrid, Barcelona. Los técnicos descubrieron nueve provincias en las que, de media, el «esfuerzo teórico anual» supera el 35%; es decir, que la primera cuota de la hipoteca se lleva más de un tercio de la renta disponible del hogar.

Que se haya optado por ese porcentaje y no otro no es caprichoso. Responde a la recomendación de las entidades reguladoras, incluido el Banco de España, que aconsejan no dedicar más del 30 o 35% de los ingresos a afrontar la hipoteca.

¿Qué provincias son? Esa «línea roja» teórica se supera en Islas Baleares, Málaga, Cádiz, Madrid, Alicante, Barcelona, Sevilla, Pontevedra y Salamanca, según el análisis, que aclara que las mayores tensiones del mapa provincial siguen registrándose en el archipiélago, donde la población lidia con una tasa de esfuerzo disparada que indica que las hipotecas absorben una parte muy alta de las rentas. Su ratio se sitúa allí en un 64,4%. En segundo lugar está Málaga, con un 56,8%.

¿Puede bajarse al detalle? Sí. Y es entonces cuando surgen las sorpresas. Si bien el estudio concluye que los españoles destinan de media un 34,9% de la renta disponible a afrontar su primera cuota anual de hipoteca, también muestra que hay muchas ciudades en las que se rebasa con creces el umbral del 35%.

De las 52 capitales de provincia de España, calcula que en 17 se supera la barrera del esfuerzo «razonable». Eso sí, no todas están en la misma situación. Los vecinos peor parados son los que viven (y compran casas) en Barcelona, Palma, Cádiz, San Sebastián, Málaga y Madrid. Allí el informe detecta «las tensiones más elevadas». En la práctica, eso significa que la población se ve obligada a afrontar esfuerzos teóricos de acceso a la vivienda que superan el 50% de su renta disponible.

Salamanca, Sevilla, A Coruña, Pamplona, Granada, Valencia, Santander y Bilbao estarían en un segundo peldaño de esfuerzo, con entre el 40 y 50% de la renta disponible dedicada a asumir el coste de la primera cuota de una hipoteca. Les siguen Segovia, Alicante y Bilbao, con porcentajes situados entre el 35 y 40%.

¿Solo grandes ciudades? El estudio es interesante porque demuestra que el problema no es exclusivo de las grandes metrópolis de España, lo que no quita que en estas las hipotecas tengan un peso aplastante en la economía doméstica.

El «esfuerzo teórico» alcanza en Barcelona un 58,5%, en Málaga un 54,6%, en Madrid un 51,6%, en Sevilla el 45% y en Valencia el 41,7%. Se escapa de la lista Zaragoza, que pese a ser una de las localidades más pobladas del país se mantiene por debajo del estándar recomendado. Su porcentaje es del 32%. El estudio no analiza la situación en otras urbes que no son capitalinas, como Vigo o Gijón.

¿Para qué sirve el estudio? Para hacerse una idea de hasta qué punto es asumible para un hogar medio hacerse con una casa en propiedad en las diferentes ciudades españolas. Y, sobre todo, en qué medida asfixiará su economía doméstica.

El análisis es en cualquier caso eso, un análisis, y como tal tiene sus puntos fuertes y débiles. El informe calcula el «esfuerzo teórico» tomando como referencia una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media, cuando sus propios autores reconocen que la ratio préstamo/valor media es inferior: en el segundo trimestre se situó en el 63% y durante el arranque de año fue del 61,5%.

¿Aporta más datos? Sí. Desgrana también otras claves interesantes. Por ejemplo, el informe precisa que la hipoteca media en España se situó el segundo trimestre en 140.800 euros y el pago medio mensual de las cuotas rondó durante ese período los 700. Sus datos reflejan que durante el pasado trimestre el valor medio de la vivienda, nueva y usada, se encareció un 3,1% con respecto a 2023.

¿Y qué representa para las familias? Las conclusiones de Tinsa están en sintonía con las de otros estudios que advierten que la compra de vivienda acapara una pedazo más que considerable de la renta de las familias. A comienzos de 2024 los analistas ya advertían que quienes quisieran comprar una casa tendrían que contar con que les absorbería alrededor del 40% de su volumen de ingresos, un porcentaje similar al registrado por el Banco de España a mediados de 2023.

Para Tinsa el indicador medio a nivel nacional está ahora en 34,9%, si bien su cálculo para el trimestre anterior era del 34,5%. Que España haya alcanzado esos porcentajes, superiores al 30% recomendado, se explica por los tipos de interés, el mercado laboral, el propio encarecimiento de la vivienda y el desequilibrio entre la oferta y la demanda, sobre todo en las ciudades. Muestran también las dificultades para asumir una hipoteca en un momento especialmente complejo para el mercado del alquiler residencial por el desplome en la oferta y los precios disparados.

Imágenes | Tushar Agarwal (Unsplash) y Alex Vasey (Unsplash)

En Xataka | El plan del Gobierno para bajar el precio del alquiler de vivienda en España: pedir a los caseros que sean solidarios